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“探路”金融支持住房租赁新模式!全国人大代表、中国建设银行董事长田国立给出建行答案

“目前住房租赁基金作用初步显现,撬动更多社会资本参与,将持续发力探索金融助力房地产市场新业态、新模式。”全国人大代表、中国建设银行董事长田国立在接受中国证券报记者专访时表示。


全国人大代表、中国建设银行董事长田国立 图片来源:公司供图

多年来,建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐,在住房金融领域不断先行探索。近年来,该行坚持“房住不炒”定位,自2017年将“住房租赁”确定为全行战略,大力发展住房租赁业务,努力实现从“要买房,到建行”到“要租房,到建行”的服务品牌转变,同时多措并举保障房企合理融资,积极支持刚性和改善性住房需求,持续发力更好服务新时代住房改革,助推房地产市场平稳健康发展。

面对当前我国住房租赁市场的机遇与挑战,田国立从完善住房租赁资产退出渠道、优化住房租赁贷款条件、予以税费减免支持等多个方面提出建议,推动住房租赁市场平稳健康发展。

住房租赁基金——建行“探路”房地产市场发展新模式

在国家各相关部门和监管机构的支持下,建信住房租赁基金于2022年10月19日正式注册成立,募集规模为人民币300亿元。2022年10月31日,基金首笔出资款50亿元实缴到位。

“党中央、国务院批准建设银行试点设立住房租赁基金,这既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定,也对建行的专业能力提出了更高要求。”田国立在专访中表示。

截至3月10日,建信住房租赁基金已签约项目13个,总资产规模42.34亿元,向市场提供长租公寓约7600套,项目涉及六家开发商,分别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。其中,已交割项目12个,基金实现出资37.85亿元。

随着业务持续推进,基金发挥的作用和成效已初步显现。具体来看,建信住房租赁基金能有效盘活存量,在扩大租赁住房供给的同时缓解房企流动性压力。田国立指出,“从推进项目情况来看,房企多年来累积了大量成本各异的存量资产,包括自持住宅、商办、公寓等。基金收购后,将这些资产改造为租赁住房,为市场增加了长租房源供给,同时助力房企资产变现,缓解流动性压力。”

同时,建信住房租赁基金充分发挥金融资源撬动整合作用,通过设立子基金,引导带动各方社会资金共同参与存量资产盘活,扩大住房租赁市场投资规模。“基金目前在各子基金出资比例约为50%-70%,基金的撬动效应初步显现。”田国立介绍道。

此外,建信住房租赁基金对于相关政策调整优化也具有推动作用。田国立告诉记者,“住房租赁投资业务能否高效开展与政策法规配套情况密切相关,目前基金以市场化实践推动地方配套政策调整和优化,助力打通政策‘最后一公里’的积极作用已经显现。”

从“买”到“租”——多措并举培育住房新理念

在田国立看来,住房问题既是民生问题也是发展问题。多年来,建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐。

上世纪90年代,为适应房改需求,建行率先推出个人住房按揭贷款,“要买房,到建行”从那时起就家喻户晓。进入新时代,建设银行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”的政策要求,于2017年将住房租赁确定为全行战略,主动创新金融产品,积极培育租赁市场。

记者了解到,截至2023年1月,建行发放住房租赁贷款超2300亿元;成立专业的住房服务子公司,开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区,管理房源超15万间;专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台,企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户;公租房管理信息系统拓展至300多个城市。截至2023年1月,建行发放住房租赁贷款超2300亿元;成立专业的住房服务子公司,开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区,管理房源超15万间;专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台,企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户;公租房管理信息系统拓展至300多个城市。

近年来,“要租房,到建行”逐渐深入人心。“探路”住房租赁的实践经验,为建行更好服务新时代住房改革奠定了基础。田国立表示,在住房租赁基金建设方面建行将聚焦于三个着力点:

——着力探索房地产发展新模式。田国立提到,建设银行将与地方政府合作设立配套子基金,并建立开放的“项目接口”,撬动更多社会资本参与其中,解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题,帮助房地产行业盘活存量资产,降低库存和资产负债率,增加租赁住房供给,探索租购并举的房地产发展新模式。

——着力构建住房金融服务新体系。“以此次基金试点为契机,推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展,形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系,为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。”田国立指出。

——着力引导居民住房消费新理念。我国现有近3亿新市民,随着城市化进程加速,“十四五”时期还将有1亿新市民进城。对此,田国立表示,建信住房租赁基金将通过多种方式,增加市场租赁住房供给,让广大的城市建设者、创业者以及新市民等找到温暖的家,推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。

培育发展住房租赁市场仍需多方发力

“当前,我国住房租赁市场正处于快速发展的新起点。”田国立认为,“当前房地产市场进入深度调整期,众多房企具有大量的存量资产盘活需求,为租赁基金快速布局储备一批优质资产提供了机会。”

“但我们也应看到,住房租赁项目投资仍面临着一系列的难点和挑战。”田国立指出。具体而言,一是“谈价难”,租售比普遍较低导致资产价格高、租金回报低,基金“以租定价”与房企“以售定价”两种估值逻辑存在巨大差异,价格谈判难度较大;二是“落地难”,住房租赁配套政策属于“一城一策”,目前在一些市区级层面仍缺乏可落地、可操作的商改租、保障性租赁住房等制度细则;三是“退出难”,租赁项目缺乏活跃的大宗交易退出渠道,资产“重”且缺乏流动性是行业痛点,住房租赁公募REITs的推出给予了行业巨大的鼓舞。

针对亟待优化的部分问题,田国立提出多项建议,推动住房租赁市场平稳健康发展。他强调,进一步完善住房租赁资产退出渠道,扩充住房租赁公募REITs资产覆盖范围,允许市场化长租房以公募REITs方式退出,建议明确允许基金作为原始权益人具备直接发行REITs的主体资格。

“现阶段,大多是将商业用房改造成长租房,商业用房土地使用权年限仅40年,收购存量资产并改造后,其土地年限往往低于30年,其估值已经难以满足REITs发行要求。建议尽快明确商业用地使用权续期的可能性和基本续期规则,并在REITs发行估值定价中予以体现。”田国立指出。

同时,优化住房租赁贷款条件,对于“商改租”“工改租”“集租地”等特殊类型住房租赁资产,优化住房租赁贷款审批条件,比照住宅类资产的贷款比例(80%)进行资金支持。

税收方面,应予以税费减免支持。田国立建议,“比照国家级大基金以及金融资产管理公司等政策,在资产重组(资产剥离)、投资所得、租赁经营等方面实施税费减免。对于向企业出租并最终用于员工居住的项目,可适用直接向个人出租的房产税、增值税优惠政策。”

此外,田国立建议,为盘活国有企业持有的大量存量资产,推动有关部门完善国有资产转让考核、问责机制,支持国有资产按照公允价格出售,不因其较高的历史取得成本成为资产转让盘活的桎梏。

编辑:张晶

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