楼市进入调整通道多时，广州二手住宅市场或已变为买方市场。
据广州中原研究发展部数据，2022年4月以后，二手业主报价指数持续在低位调整，6月份报价指数跌至历史最低位（23.9%）。多个刚需盘源调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。
然而，就在二手市场成交量价齐跌之下，二手千万豪宅的成交却是逆市上扬，上半年整体二手均价（74819元/㎡）上涨6.1%。
半年成交4.2万套二手房，同比减超四成
广州中原研究发展部数据显示，2022年上半年广州预计共成交42002宗（中介网签+自助网签）二手住宅，同比去年同期下降44.2%，成交创历史第二低位。
截至目前，二手客户观望情绪未见好转，不少刚改客户仍持币观望。不过，2022年上半年利率经历两次下调，放款时间从去年年底的3-4个月，缩短至目前的1个月以内，不少置换客户能够快速回笼资金去购买下套房源，促使上半年整体改善需求相对活跃。
整体看，上半年二手住宅月度成交基本约为7000-8000宗，远低于去年月均（9759宗）。网签均价27468元/㎡，较2021年下半年下跌2.2%，同比跌11.2%。不过，千万豪宅项目价格却逆市上扬，整体二手均价（74819元/㎡）大涨6.1%。
广州中原研究部认为，高端豪宅的稀缺性，使其具备较强的保值、升值能力，属于高净值群体优质资产配置。但随着刚需需求的逐步释放，而豪宅盘源需要时间消化涨幅红利，预计下半年刚需价格会呈现平稳微升，而豪宅价格将回归平稳。
刚需购买力下降，千万豪宅成交占比走高
据监测显示，上半年60-90平盘源成交占比仅34.8%，环比净减少2.2%。而2房以下成交占比仅39.2%，环比净减6.4%。另外，3房成交占比出现大幅上调，环比大增7.6%。
广州中原研究发展部认为，刚需客户口袋无粮，市场购买力远不及过去几年，从而导致刚需盘源成交受阻。
从报价指数看，2022年上半年市场延续去年年底的低迷情绪，业主报价指数持续在低位调整。尤其在4月份疫情发生以后，指数更是连续下滑，6月份报价指数跌至历史最低位（23.9%）。多个刚需盘源开始调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。
上半年，各区二手报价均有所下调，但整体较去年下半年有明显差距，各区域表现分化。其中，天河、海珠、越秀等中心高价区域议价空间最小，报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%；外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大，增城、花都报价变动均为减4.7%。
值得关注的是，在疫情之后，豪宅成交占比从2020年的1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%，净增0.9%。而刚需需求则明显遇冷，300万元以下盘源成交占比仅73.4%，环比大减4.6%，成交能力远不及去年同期。
数据显示，南沙、增城、黄埔三区成交量跌幅最为明显，成交分别下降61.0%、54.4%、55.3%；番禺以6041宗成绩蝉联榜首位置。天河区受高端盘源成交热度带动，二手网签均价是唯一个逆市上涨的区域，其价格为56006元/㎡，环比微涨0.2%。
业内人士认为，随着疫情的有效控制及后续经济的快速复苏，加上调控利好、信贷利好的加持，预计下半年整体交投氛围或会有所好转，刚需需求再度释放，二手成交量或重回50000宗以上。
南都·湾财社记者邱永芬
