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楼市进入调整通道多时,广州二手住宅市场或已变为买方市场。
据广州中原研究发展部数据,2022年4月以后,二手业主报价指数持续在低位调整,6月份报价指数跌至历史最低位(23.9%)。多个刚需盘源调整报价,扩大议价空间以加快成交,市场开始转变为买方市场。
然而,就在二手市场成交量价齐跌之下,二手千万豪宅的成交却是逆市上扬,上半年整体二手均价(74819元/㎡)上涨6.1%。
半年成交4.2万套二手房,同比减超四成
广州中原研究发展部数据显示,2022年上半年广州预计共成交42002宗(中介网签+自助网签)二手住宅,同比去年同期下降44.2%,成交创历史第二低位。
截至目前,二手客户观望情绪未见好转,不少刚改客户仍持币观望。不过,2022年上半年利率经历两次下调,放款时间从去年年底的3-4个月,缩短至目前的1个月以内,不少置换客户能够快速回笼资金去购买下套房源,促使上半年整体改善需求相对活跃。
整体看,上半年二手住宅月度成交基本约为7000-8000宗,远低于去年月均(9759宗)。网签均价27468元/㎡,较2021年下半年下跌2.2%,同比跌11.2%。不过,千万豪宅项目价格却逆市上扬,整体二手均价(74819元/㎡)大涨6.1%。
广州中原研究部认为,高端豪宅的稀缺性,使其具备较强的保值、升值能力,属于高净值群体优质资产配置。但随着刚需需求的逐步释放,而豪宅盘源需要时间消化涨幅红利,预计下半年刚需价格会呈现平稳微升,而豪宅价格将回归平稳。
刚需购买力下降,千万豪宅成交占比走高
据监测显示,上半年60-90平盘源成交占比仅34.8%,环比净减少2.2%。而2房以下成交占比仅39.2%,环比净减6.4%。另外,3房成交占比出现大幅上调,环比大增7.6%。
广州中原研究发展部认为,刚需客户口袋无粮,市场购买力远不及过去几年,从而导致刚需盘源成交受阻。
从报价指数看,2022年上半年市场延续去年年底的低迷情绪,业主报价指数持续在低位调整。尤其在4月份疫情发生以后,指数更是连续下滑,6月份报价指数跌至历史最低位(23.9%)。多个刚需盘源开始调整报价,扩大议价空间以加快成交,市场开始转变为买方市场。
上半年,各区二手报价均有所下调,但整体较去年下半年有明显差距,各区域表现分化。其中,天河、海珠、越秀等中心高价区域议价空间最小,报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%;外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大,增城、花都报价变动均为减4.7%。
值得关注的是,在疫情之后,豪宅成交占比从2020年的1.4%,跃升至2022年上半年的2.3%,净增0.9%。而刚需需求则明显遇冷,300万元以下盘源成交占比仅73.4%,环比大减4.6%,成交能力远不及去年同期。
数据显示,南沙、增城、黄埔三区成交量跌幅最为明显,成交分别下降61.0%、54.4%、55.3%;番禺以6041宗成绩蝉联榜首位置。天河区受高端盘源成交热度带动,二手网签均价是唯一个逆市上涨的区域,其价格为56006元/㎡,环比微涨0.2%。
业内人士认为,随着疫情的有效控制及后续经济的快速复苏,加上调控利好、信贷利好的加持,预计下半年整体交投氛围或会有所好转,刚需需求再度释放,二手成交量或重回50000宗以上。
南都·湾财社记者邱永芬